巴塞隆納觀光住宅的挑戰－市場與法令之間的拉鋸

許多投資人瞄準國外熱門旅遊城市，投資觀光用途的公寓而獲得非常高的投報率，巴賽隆納作為歐洲最熱門的旅遊城市，在房價下跌與租金高漲的同時，在此時購買房產作為觀光住宅想必是最為理想的時機。 然而，這類透過網路所產生的潛在觀光市場平台，如Airbnd與Expedia所屬的HomeAway，卻在巴賽隆納現有的政策下重重觸礁，有無取得合法的觀光住宅執照在近幾年變得極其重要。

從早期的旅遊出租公寓不管制，到後來的列管與發放執照，再到現在的分區執照凍結，巴賽隆納政府種種的政策一變再變。現任市長Ada Colau除了對非法的觀光民宿祭出高額罰款(6萬- 60萬歐元)之外，甚至寄信給所有市民，要求大家舉報他們認為有可能是非法民宿的地點，造成許多合法的居民因鄰居的誤報而不勝其擾，這樣強硬的手段只為了一昧迎合當地居民反旅遊業的心態，而忽視其他所有都市環境變遷的因素與市場機制，這樣的政策到底真正造福了誰？到底能維持多久？讓我們繼續看下去…

原文出處：

https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2017/03/27/745870-retos-de-las-viviendas-turisticas-en-barcelona-entre-el-mercado-y-la-regulacion

內文翻譯：

合作經濟模式改變了我們對於市場貿易和文化遺產的認知方式，巴塞隆納在過去的十幾年來以領導型態持續成長，它已成為這種新市場模式的測試品及錯誤政策的實驗品，以便其他城市近距離地觀察並追隨著它的腳步 。

這些原先以大公司型態從事的經濟活動，或多或少都能對於這些企業進行監管，但現在由於允許使用者透過自己的不動產獲取收入，這造成“受管制的”及“不受管制的”參與者之間緊張的氣氛，如同西班牙儲蓄銀行基金會(Funcas) 的Mireia Artigot Golobardes 女士 所做的一項研究聲明。

旅遊住宿和計程車行業皆為目前衝突的集中點，從那，Artigot女士 計劃做一個從傳統到合作型的商業並存模式。Artigot解釋：“禁止透過網路所產生的潛在市場潛力，撇開沒有效率不談，這做法是不切實際的” 。但是，她也補充說明：“這並不意味著你不能調整、控制，甚至影響它以及創建或參與合作經濟市場”。

巴塞隆納是歐洲最重要的旅遊目的地，在2014這一年擁有八百多萬遊客和超過1700萬的住房日，旅遊業的發展與房屋出租和旅遊住宿以相同的速度在成長增加。豪華酒店、旅館、露營地、民宿、住宅出租等，自2007年遊客使用住宅出租的機會有明顯擴大的趨勢。

觀光住宅的概念涵蓋了不同的商業模式，一個觀光住宅可以是整個被出租，以天數、週數、或月數計算，或部分出租，例如，在有屋主居住的情況下出租房間。如同Artigot 在Funcas 報告中解釋，你不能針對不同情況採取相同法令，因為租賃業務的類型代表不同類型的商業行為，這對契約關係帶來不同的後果和監管策略 。

一個成功的例子： 巴塞隆納

租賃住宅用於渡假住宿，在其他城市或多或少採有組織性的持續發展，但巴塞隆納卻在十年前突然盛行。經濟危機減少人民的收入且造成經濟的不穩定，這讓人民發現在這一個具有吸引力的旅遊城市，可以透過出租房屋，從自己的不動產中獲利。這也造就這城市裡這類房屋出租量的增加。

然而，高數量用於該用途的樓房，主要集中在城市的某些特定地區，特別是市中心，也成為衝突據點。Artigot女士 認為，這其中問題之一是，當地居民的數量下降，影響正常房租的價格，Artigot說：“大量作為旅遊用途的酒店和公寓，已經影響了少數在這區作為居民住宅的出租屋價格。

這些種種因素讓巴塞隆納訂立法規，規定這些經濟活動必須依法登記，這明確訂立於法律條文18/2007。隨後，隨著問題的浮現，他們陸續增加新的法令來規範旅遊住宅，從要求一個法人負責管理建物，到一個商務公司負責收取旅遊稅。這都是為了完成一個能控制數量和確定明確位置的清冊。

巴賽隆納觀光住宅分佈圖/資料來源: Funcas

通過這種方式，他們才得知，原來在2012年登記存在的2349個旅遊用住房，在4年內增長了300％，2016年在巴塞隆納共有9929 個公寓登記為觀光用途住宿 。這成長率與鄰居的投訴率成正比，令政治政策層面需再次以嶄新的面貌干預，Trias執政時的市政府想以停止供應許可證作為對策。但是根據Artigot女士 的說法，管理部門並不總能釋出令所有相關人士滿意的市場調節方式。

Funcas協同的學者指出，目前巴塞隆納市政府暫時凍結許可證的發放，但這似乎忽略了市場機制，也未曾提出一個可以提供兼顧居民和城市利益的解決辦法，同時也未有允許觀光住宅持續運作的市場機制。這最終結果不只是讓多數人不滿意，而且還引起所有從事參與該行業的人不滿。

物業主聯合會是另一個立法的法令。Artigot女士 解釋說：“根據法律條文5/2015 ，社區業主可以避免社區共享資源淪落為旅遊用途使用” 。